Залоговые квартиры - жилье, приобретенное по ипотечному кредиту, который на момент продажи не выплачен полностью, поэтому недвижимость находится в залоге у банка. Такое жилье выставляют на продажу заемщики, которые поняли, что иного пути рассчитаться с кредитом нет. Обстоятельства, приведшие к такому вот ипотечному финалу, могут быть разные - снизилась зарплата, потеряна работа работы, в семье произошли какие-то неприятности.
Вынужденная продажа
Существует несколько типов залоговых квартир.
Первый – это квартиры потенциальных дефолтных заемщиков. Такой заемщик начинает
испытывать трудности с выплатой кредита и сам решает продать квартиру.
Второй тип – дефолтные квартиры. Когда заемщик не исполняет свои обязательства по кредиту, не идет с банком на контакт и не пытается решить ситуацию с помощью продажи квартиры, реструктуризации кредита или рефинансирования, банк подает на заемщика в суд, и квартира выставляется на публичные торги либо все-таки продается по соглашению сторон.
Третий тип залоговых квартир - когда люди продают жилье с целью переезда в квартиру большей площади или в другой район. Кредиты выдаются на 10-20 лет, а люди, как правило, меняют жилищные условия чаще, и выставляют квартиры на продажу, не дожидаясь окончательных выплат по кредиту.
К сведению, всего только 2% заемщиков признают, что не смогут погасить взятые кредиты. Часть из них решает продать квартиры, а другая часть выбирает реструктуризацию ипотечного долга. Так что количество выставляемых залоговых квартир на продажу относительно небольшое.
Ценовой фактор
Для покупателя это, как ни странно, не главное - под залогом квартира или нет. Интерес покупателей к залоговым квартирам может быть вызван только соотношением цена-качество. Если это соотношение оптимальное, то вопрос залога – технологический и решаемый. Квартира, как правило, продается через обычные риэлторские агентства (если банк не выставил ее на аукцион), и не редко покупатель узнает о том, что жилье, участвующее в сделке, находится в залоге у банка в последнюю очередь.
Итак, все дело – в цене. Действительно ли залоговые квартиры – дешевле «обычных» продающихся на рынке или нет? Эксперты поясняют, что если квартира действительно хорошая, то ждать существенных скидок не стоит.
Однако, шанс сделать удачную покупку действительно есть. Риэлторы рекомендуют продавцам (кого гнетут ипотечные проблемы) изначально выставлять залоговые квартиры по цене ниже среднерыночной, потому, что время в данном случае играет против них. Сегодня на продавца оказывается тройное давление: невозможность выплачивать кредит, снижение цен на недвижимость и динамика курсов валют. Понятно, что чисто психологически продавцу сложно выставить свою квартиру на продажу ниже рынка, ведь ему она обошлась с учетом выплаты процентов по ипотеке, гораздо дороже.
Зачастую продавец пытается продавать его по завышенной цене, так как хочет не только вернуть долг банку, но еще и получить какие-то деньги от ее продажи. Увы - он только теряет время и, как следствие, и деньги. В итоге такие сделки происходят по цене ниже рыночной.
Возможные риски
Не рискованно ли покупать залоговую квартиру? С юридической точки зрения – нет. Квартиры, приходящие на рынок из-под залога, проходят три-четыре проверки службы безопасности банка и страховой компании, т.е. юридически они даже «чище» обычных, не обремененных ипотекой жилищ. И все же смутная опасность существует: а вдруг продавец в будущем решит пересмотреть ранее заключенные условия сделки и попытается ее расторгнуть через суд. Мол, банк воспользовался его несчастным положением и «надавил» на него. Но теоретически, на это способны все продавцы, а не только неудачливые заемщики.
Условия для сделки
Продажа квартиры, находящейся в залоге, имеет свои особенности, поскольку юридически переход права собственности на другое лицо – возможен только после того, как обременение с квартиры будет снято.
А обременение будет снято только после полного погашения кредита. Однако до полного погашения кредита без согласия банка продать залоговую квартиру невозможно – этот пункт фиксируется либо договором залога и /или кредитным договором. Но банки могут отказать. В таком случае у незадачливого заемщика один выход – «перехватить» деньги, погасить кредит, продать квартиру и расплатиться с долгами.
Обычно банки заинтересованы в разрешении проблем с заемщиками с наименьшими потерями, поэтому для отказа нужны очень серьезные основания - судебное разбирательство или иная конфликтная ситуация.
Банки принимают активное участие в согласовании цены продажи и регламентируют условия проведения сделки.
Более того, некоторые банки, помогают своим заемщикам и выставляют залоговые квартиры на сайтах в свободном доступе. Например, сайты банка ДельтаКредит, ВТБ-24, GE Money Bank. Эксперты называют также «ЖилФинанс», «Абсолют банк», «Собинбанк, «Сбербанк, «Райффайзен банк», «Первомайский», «КИТ Финанс», «БТА банк», «Альфа банк», «Хоум Кредит».
Для привлечения покупателей, банки также предлагают специальные условия: то есть их тоже можно купить по ипотеке. Процентные ставки кредита при покупке таких квартир могут быть ниже среднерыночных, в среднем, на 1-2%.
Например, ВТБ24 предлагает залоговые квартиры по ипотеке, выставляемые собственниками, с первоначальным взносом от 20% стоимости недвижимости, кредитной ставкой - 9% годовых в рублях и 10% годовых в долларах США или евро, сроком кредита до 50 лет, без комиссий за рассмотрение заявки и выдачи кредита.
Поэтапная сделка
Еще до сделки покупателю стоит получить от продавца информацию о состоянии ссудной задолженности: нет ли взысканий, штрафов или просрочек по данному кредиту. Такую информацию банк предоставляет в форме справки только собственнику, поскольку вся информация по кредиту носит конфиденциальный характер.
Взаиморасчет по сделке происходит через депозитарные ячейки банка – держателя залога. В одну ячейку закладываются деньги, причитающиеся банку в качестве погашения остатка задолженности по выданному кредиту, а остаток денежных средств - в другую ячейку для заемщика. Банками предлагается также схема, при которой деньги, вырученные за квартиру, перечисляются на счет продавца, открытый в этом банке, а затем, после регистрации договора купли-продажи, часть средств перечисляется банку в счет погашения задолженности заемщика за выданный ипотечный кредит, а остаток остается у продавца. Но эксперты считают, что для покупателя залоговой квартиры более предпочтителен вариант взаиморасчетов через банковские ячейки, поскольку при безналичном расчете он отдает деньги до регистрации договора купли-продажи, а с банком, как известно, за месяц, пока идет регистрация, может случиться все, что угодно.
После урегулирования финансового вопроса появляется возможность регистрации недвижимости на нового собственника. Обычно обременение снимается одновременно с регистрацией прав нового собственника. Если квартиру новый покупатель приобретает тоже за счет кредитных средств, то вначале он проходит процедуру андеррайтинга в банке, а затем - процедуру переоформления квартиры.
P.S.
Залоговая квартира может оказаться выгодной покупкой – заемщик заинтересован, чтобы сбыть ее с рук быстрее. Однако в схеме сделки есть некоторые нагромождения (банковское звено, лишняя ячейка, лишние бумаги и т.п.), а также нельзя забывать о дополнительных мерах безопасности, которые стоит предпринять покупателю.
Сообщения
